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新經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型升級呼嘯而來，工業(yè)時代留存的老舊廠房成為獨特的城市風(fēng)貌，承載著城市記憶與文化價值。當(dāng)生產(chǎn)屬性逐漸褪去，人們應(yīng)該為其賦予何種時代價值？老舊廠房改造，應(yīng)該是工業(yè)景觀、商業(yè)功能、創(chuàng)意內(nèi)核、整體環(huán)境的有機融合與統(tǒng)一。在政府引導(dǎo)、社會資本參與、多方共建的背景下，國內(nèi)工業(yè)廠房改造持續(xù)深化，但也仍然面臨不少問題。本期，我們盤點國外舊廠房改造案例，看他們在新舊之間實現(xiàn)的功能轉(zhuǎn)換，能為國內(nèi)業(yè)者帶來哪些啟發(fā)。

1、比利時Médiacité：連接舊城與新城的“橋梁”

區(qū)位：老工業(yè)基地的新舊城連接點

背景：產(chǎn)業(yè)升級下的新城開發(fā)與城市更新

痛點：消弭社區(qū)、城市、歷史的割裂感，激活建筑空間經(jīng)濟價值

Médiacité是比利時最大的購物中心之一，位于比利時列日市(Liège)。列日市曾是世界上最重要的鋼鐵生產(chǎn)中心之一。上世紀(jì)80年代，比利時重工業(yè)衰敗，列日市經(jīng)濟嚴(yán)重下滑。市內(nèi)廢棄廠房的再開發(fā)成為了城市復(fù)興的象征。

Médiacité由占地6.5公頃的廢棄工廠改建而成，項目自開發(fā)以來就受到眾多關(guān)注。建成后的購物中心分為兩層，場內(nèi)可租賃面積為4.5萬平方米，擁有124家商店和2350個地下停車位。

Médiacité以打造生活方式中心為愿景，將居民從舊時狀態(tài)“連接”到新興場景。場內(nèi)布局豐富，不僅包含零售門店、餐飲店鋪、娛樂設(shè)施、溜冰場、電影院等，而且有比利時知名電視廣播公司RTBF的入駐。

Médiacité最具特色的是一條350米長的購物長廊。

建筑層面，長廊有效利用了鋼鐵中心原本的超長結(jié)構(gòu)；

商業(yè)層面，原廠區(qū)的建筑隔閡被打通，提升游逛與休閑的場景體驗感；

城市層面，廊道完美連接起列日市的舊城與新城——走廊兩端恰為新舊城入口。長廊的一端延伸進已被翻新的舊市場，另一端直達新的國家電視中心。

在城市的俯瞰圖上，Médiacité長廊以波浪形的造型蜿蜒向前，變成一條連接舊城與新城的城市紐帶。 此外，該項目建筑風(fēng)格也別具一格，通過鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)狀的頂棚設(shè)計，打造極具現(xiàn)代感的購物空間，同時契合了原址鋼鐵工廠的特征。Médiacité改造完成后，輻射客群范圍已不局限于周邊城市居民，甚至延伸到瓦隆大區(qū)（該區(qū)域占比利時國家總面積52%）。現(xiàn)如今，Médiacité的年客流量已超過900萬游客，既成為城市新地標(biāo)，也實現(xiàn)了對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的推動。

2、美國龐城市場：步行社區(qū)的網(wǎng)絡(luò)中心

區(qū)位：近百年歷史的老舊城區(qū)

背景：美國東南部最大的磚結(jié)構(gòu)建筑群

痛點：空心化城區(qū)的商業(yè)活化

Ponce City Market（龐城市場）位于美國亞特蘭大，其前身是Sears,Roebuck＆Co（西爾斯，羅斯巴克公司）東南部的零售和倉庫配送中心，建成于1925年。80年代，亞特蘭大主要經(jīng)濟活動搬遷到城市郊區(qū)，位于原中心區(qū)域的這座倉庫也逐漸閑置。在徹底關(guān)門之后，該建筑幾經(jīng)波折，期間曾有二十年被改為市政廳，但是使用率始終僅有10%。

龐城市場改造是亞特蘭大環(huán)線TOD項目的一部分。這一環(huán)線項目通過提升自行車和步行系統(tǒng)，創(chuàng)造街道和步行社區(qū)，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。臨近環(huán)線的龐城市場正處于若干商圈和居住區(qū)中心位置。

2019年，亞特蘭大環(huán)線項目已建成五條開放式小徑和七個公園，直接連接了市中心和郊區(qū)，串聯(lián)了45個社區(qū)。 

基于強大的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)關(guān)聯(lián)，龐城市場通過頗具創(chuàng)意的內(nèi)外部行人網(wǎng)絡(luò)改造，重新激發(fā)了歷史建筑的活力。

改建后的龐城市場，建筑二樓可以直接通往亞特蘭大環(huán)線，人們可以直接步行抵達周邊的弗吉尼亞高地、第四沃德區(qū)、龐塞高地、中城等商業(yè)與居住區(qū)。

步道系統(tǒng)實現(xiàn)了內(nèi)部空間與外部空間的聯(lián)動，滿足了消費者在場內(nèi)的體驗需求。

龐城市場改造屬于歷史街區(qū)的適應(yīng)性再利用項目，其外圍改造完善了原有的辦公區(qū)和公寓住宅基礎(chǔ)設(shè)施，中心部分則對主體樓內(nèi)的大廳餐飲和裙樓零售區(qū)域進行調(diào)整。

整個改建項目不僅局限于室內(nèi)，而且還對樓頂?shù)目諘鐓^(qū)域進行了全新的布局。

開發(fā)商利用舊廠房樓頂面積大、立面簡單規(guī)整的特點，將樓頂設(shè)計為一個小型娛樂公園“Skyline Park”。消費者可以乘坐電梯到達樓頂，體驗娛樂設(shè)施，觀賞城市風(fēng)光。

綜合性的布局不僅豐富了龐城市場和周圍社區(qū)的生活，并且提高了社區(qū)居民的生活便利性和舒適感。

改建后的龐城市場是全美最大的室內(nèi)商業(yè)零售、美食、休閑娛樂的綜合性商圈之一，也是亞特蘭大全市租金最高的區(qū)域，目前已成為亞特蘭大蓬勃發(fā)展的新地標(biāo)。

3、澳大利亞Tramsheds：營造濃郁歷史氣息，打造小而美的溫馨社區(qū)商圈

區(qū)位：城中心外圍居住區(qū)、地上軌交TOD節(jié)點

背景：歷史遺跡疊加商業(yè)功能

痛點：聚合居住客群，與臨近的核心商圈形成差異化競爭

澳大利亞悉尼的Tramsheds最初建于一百多年前的1904年，當(dāng)時被稱為Rozelle Tramway Depot（羅澤爾有軌電車車廠），是悉尼電車網(wǎng)絡(luò)的一部分。

作為上世紀(jì)南半球最大的電車倉庫，該地存放著不少歷史悠久的電車。但2000年前后，無人看管的廠內(nèi)電車遭到嚴(yán)重的破壞，政府因此考慮對整個車廠進行改造。

（改造前）

（改造后）

結(jié)合周邊社區(qū)進行的綜合開發(fā)部署，推動Tramsheds成為了周邊居民的生活消費中心。以餐飲為主要業(yè)態(tài)，開發(fā)商Mirvac將項目改造為社區(qū)商業(yè)中心，輻射新建的Harold Park居住區(qū)1300棟住宅中的居民。為了有效提升可達性、激活潛在客流，Tramsheds不僅在商場入口處開設(shè)公共停車場，而且利用廠房高度優(yōu)勢，建設(shè)了一個室內(nèi)停車場，充分利用空間以滿足消費者的需求。

為了最大程度地保留原有的歷史建筑外表，項目僅對內(nèi)部鋼筋架構(gòu)進行了重新搭建。商場入口處還展示有一輛被修復(fù)過的R1級電車——悉尼最后一輛退役的有軌電車。這也是Tramsheds向本地百年電車史的致敬，電車曾經(jīng)引領(lǐng)悉尼民眾的交通方式，現(xiàn)在則引領(lǐng)消費者的社區(qū)生活方式。

Tramsheds場內(nèi)店鋪以開放式形式存在，以使內(nèi)部結(jié)構(gòu)能夠得到充分呈現(xiàn)，同時形成促進社區(qū)交流的場景。尤其是，項目開設(shè)有名為“Artisan Lane”的公共活動空間，商家可以在此定期擺攤，開展活動，不受鋪位限制地與消費者進行直接接觸?；邮襟w驗空間的打造進一步加深了Tramsheds社區(qū)商圈的溫馨氛圍。

Tramsheds可租賃面積僅為5952平方米，有18家商鋪，覆蓋餐飲、健身、美容、醫(yī)療等多種業(yè)態(tài)，甚至還有一家酒窖為周邊居民提供服務(wù)。

雖然店鋪數(shù)量有限，但是其年度客流量已達到220萬，年銷售額達到4590萬澳元。Tramsheds既滿足了周圍社區(qū)居民的基本生活需求，又豐富了他們的生活體驗。

4、日本紅磚倉庫：從貨品貿(mào)易關(guān)口，到文化交流"關(guān)口"

區(qū)位：填海擴張的新城開發(fā)區(qū)

背景：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)外遷后的城市更新

痛點：記錄現(xiàn)代化進程的國家文化名片

Yokohama Red Brick Warehouse（橫濱紅磚倉庫）是日本橫濱灣沿岸風(fēng)光的重要組成部分。

這座歷史古跡曾經(jīng)被用作城市的主要海運樞紐，而如今已在本地客群與國際游客中，成為備受關(guān)注的網(wǎng)紅打卡地。

19世紀(jì)末，世界貿(mào)易格局形成初期，橫濱市是當(dāng)時東京地區(qū)主要港口之一。紅磚倉庫作為海關(guān)倉庫，存放等待清關(guān)的進口貨物。

1970年代，由于貨運的集裝箱化，該區(qū)域的港口功能逐漸被替代，1975年貨物吞吐量劇減；1989年，作為倉庫的使命終結(jié)，此后數(shù)年間空置。

基于紅磚倉庫地處橫濱灣港口且始終保存上世紀(jì)日式建筑風(fēng)格的特點，橫濱政府最大限度地保留了原有的建筑架構(gòu)、用材和外立面，通過修補改造強化其文化元素，打造一個可以領(lǐng)略和享受橫濱文化的地方。

如今的橫濱紅磚倉庫共有兩個倉庫。1號倉庫以文化空間為主：其場內(nèi)設(shè)施用于各類展覽展示、演藝演出，包括戲劇、音樂會、電影和舞蹈等等文藝活動。1號倉庫意在向國內(nèi)外傳播橫濱獨特的藝術(shù)和文化，讓消費者切身體會橫濱文化的迷人之處。

2號倉庫則以商業(yè)零售為主，場內(nèi)主要設(shè)有品類豐富的零售門店、咖啡廳和美食餐廳。

作為日本最早對外開放的港口之一，橫濱在舊時代不僅是國際貨品進入日本的渠道，也是西方文化影響日本的入口。例如，爵士樂最早是從橫濱進入日本，并由此傳播到全國。

從這一歷史背景出發(fā)，2號倉庫結(jié)合獨特的屬地文化開設(shè)Live Restaurant，讓消費者在享用美食的同時也能領(lǐng)略獨特的爵士音樂文化，為消費者營造了一個多元體驗空間。

紅磚倉庫不僅強調(diào)建筑外部風(fēng)貌及文化業(yè)態(tài)運營，還尤為關(guān)注如何使周圍環(huán)境融為一體，相輔相成。其中，與兩個倉庫相連的廣場，被用來開展各類主題活動，例如春季花園、冬季“Art Rink”溜冰場和圣誕節(jié)市場。

橫濱紅磚倉庫被認證為日本“現(xiàn)代化工業(yè)遺產(chǎn)”之一，足以表明其對日本工業(yè)現(xiàn)代化做出的巨大貢獻。同時，該項目被聯(lián)合國教科文組織授予亞太文化遺產(chǎn)保護獎。時至今日，橫濱紅磚倉庫已經(jīng)成為橫濱市代表性地標(biāo)。

小結(jié)

從這些案例中可以看到，從廠房到商業(yè)中心，舊改總是與人的連接、歷史的連接、文化的連接息息相關(guān)。在城市的發(fā)展進程中，舊廠房的生產(chǎn)屬性逐漸褪去，留下建筑的空殼，但其承載歷史記憶的功能不會改變。如何激活這類載體的商業(yè)功能、社區(qū)功能、文化功能，利用原建筑獨特的工業(yè)景觀特點、結(jié)合創(chuàng)新想法、并與周邊環(huán)境相輔相成，是國內(nèi)業(yè)者需要具體分析的問題。

你對這些案例怎么看？歡迎在評論區(qū)與我們討論。